בלוגים - נדלן און ליין

סיומה של שנת 2009 מסמן גם את סיום מגמת העלייה במחירי הנדל”ן. כשהפיק מאחורינו, שנת 2010 מסתמנת כשנה של שינוי מגמה עם ירידות מחירים צפויות של עד 5% באזורי הפריפריה. באזורי הביקוש של ימשיכו קבוצות הרכישה להכתיב את הטון, כשלקראת סוף השנה תגבר הדרישה למשרדים בגוש המרכז
מאת: יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים

כשמבודדים את שוק הנדל”ן בישראל ומסתכלים אחורה לתחילתה של 2009, קשה להאמין שהשנה הזו נפתחה במשבר כלכלי עולמי, מהחמורים שידע העולם. ‘קיפאון’ הייתה אז מילת המפתח בהתנהלות של השווקים העולמיים, כשבאופן טבעי וצפוי, הפעילות בתחום הנדל”ן מסביב לגלובוס, קפאה חזק יותר כמעט מכל תחום אחר בעולם. השקעות פסקו, פרויקטים נעצרו ומממנים חדשים לא נראו באופק. כשהגיעו גלי הצונאמי הכלכלי לישראל בתחילתה של שנת 2009, נראתה השנה הצפויה כשנת צייה ומדבר בכל הקשור להתחלות בנייה ולפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן. גם שוק עסקאות יד שנייה התיישב על הגדר בצפייה – הקונים בצפייה לירידת מחירים והמוכרים לסימני התאוששות.
אך כל זה היה נכון לרבעון הראשון של 2009. עד אז התנהל שוק הנדל”ן בישראל בדומה לשווקים העולמיים, כלומר - נעצר. אולם הפער בין הביקוש להיצע של שוק הדירות בישראל, העומד על מחסור קבוע של כ-15,000 דירות בשנה, עשה את שלו. על פי נתוני הלמ”ס, בעשור האחרון עומד הביקוש לדירות בישראל על כ-40 אלף בשנה, אל מול כ-25 אלף התחלות בנייה בכל שנה. הפער הזה לקח את שוק הנדל”ן, כבר ברבעון השני של 2009, לעבר מסלול של שוק חי ובועט בו נסגרו לא מעט עסקאות ובו אף נרשמה עליית מחירים ממוצעת של עד כ-10%, שהורגשה יותר בשוק הדירות הקטנות בערים הגדולות. המגמה הזו עם העדפה לדירות חדשות על פני דירות יד שנייה, ניתקה את שוק הנדל”ן הישראלי מהמשבר העולמי והצליחה להחזיק מעמד עד סוף השנה.  
בבואנו לצייר תחזית של שוק הנדל”ן ב-2010 ניתן כבר להצביע על כמה פרמטרים היכולים לסמן את המגמות העתידיות לשנה הקרובה.
ראשית, בקרב על התחזיות לשנה הבאה, בין נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, לבין שר השיכון אריאל אטייאס, כשהראשון צופה המשך עליית מחירי נדל”ן גם ב- 2010 ומצוקה חמורה בשוק הדיור, ולעומתו שר השיכון מפרסם תוכנית להצלת ענף הדיור בארץ, משחרר קרקעות ומכריז שכבר ברבעון הראשון של 2010, יפסקו העליות במחירי הדירות בישראל ונתחיל להרגיש אף ירידת מחירים בענף. בדו-קרב ההצהרות והתחזיות הזה, מסתמן בינתיים שוויון, מה שאומר כנראה הקפאה מסוימת של המחירים, התייצבותם עם נטייה לירידות של עד 5%, מחוץ לאזור גוש דן. 
פרמטר נוסף, המשפיע ישירות על שוק הנדל”ן הוא גובה הריבית במשק, שעלתה לאחרונה ל-1%. העלייה הזו תגיע בקרוב גם לשוק המשכנתאות ותייקר את רכישת הדירה ולמרות שהריבית עדיין נמוכה, אף אחד לא יכול להבטיח שהיא תיעצר ב-1%.
גם תושבי החוץ, שהיוו גורם משמעותי בעליית המחירים, בעיקר בשוק דירות היוקרה בת”א וירושלים, כבר לא נוהרים בהמוניהם לרכוש בית בישראל. המשבר הכלכלי נגס קשות באיתנותם הפיננסית וכשהם כבר נכנסים להשקעה, הם הופכים כל שקל וכבר אינם מוכנים לשלם כל מחיר.
כל אלה מצביעים בבירור על שינוי מגמה בשוק הנדל”ן, בה נרגיש כבר בתחילתה של 2010. היום כבר ברור, שסוף 2009 היה שיא מסוים במחירי הנדל”ן וכידוע, אחרי כל שיא מגיעה ירידה. כלומר, מכאן יעצרו העליות ותחל תקופה חדשה של התייצבות המחירים באזורי הביקוש ואף ירידות ראשונות באזורי הפריפריה שלא יעברו את ה-5%.
קבוצות הרכישה, המצליחות להבטיח חיסכון משמעותי בעלויות הדירה בהשוואה לדירות מקבלן, ימשיכו לצמוח ולפרוח ויהוו אלטרנטיבה פופולארית בקרב רוכשי דירות חדשות בישראל. גם ב-2010 הם יהוו גורם משמעותי, שישפיע חזק על מספר העסקאות ורמתן.      היזמים והקבלנים לעומתם, לא יוכלו להמשיך להיצמד לרמות מחירים הגבוהות משמעותית (כ-20%), בהשוואה לקבוצות הרכישה, ויאלצו ‘לחתוך’ מחירים כדי להישאר בתמונה, מה שיגרור ירידת מחירים גורפת בשוק הדירות החדשות למגורים.    

ת”א וגוש דן
אם בשנה האחרונה הגיעו מחירי הדירות בת”א לרמה שבין הגבוהות ביותר בתולדות העיר, הרי שבחודשים האחרונים נרשמה כבר ירידה במספר העסקאות באזור גוש דן. אולם, הביקוש התמידי לדירות בעיר, אל מול המחסור הקבוע בהם, לא ייתן לשוק לרדת משמעותית. המחירים יתייצבו ברמות העכשוויות, כאשר נכסים ייחודיים ודירות יוקרה ימשיכו להימכר ברמות מחירים גבוהות מהממוצע. 
המחסור בשטחי משרדים בעיר חמור במיוחד והביקוש להם רק עולה משנה לשנה וצפוי אף להתגבר ב-2010. כתוצאה מכך, ולמרות התייצבות המחירים הצפויה בשוק הדירות למגורים, מחירי שטחי המשרדים ימשיכו לרשום עליות גם בשנה הבאה.

ירושלים
תושבי החוץ שהביאו לעליות מחירים שהגיעו עד 10% בשנה האחרונה וקירבו את מחירי הדירות בירושלים לשיא של כל הזמנים, הורידו עכשיו הילוך. הדיווחים מעיר הבירה מדברים כבר על ירידה דרסטית במתעניינים מחו”ל, שעבורם גם היחלשות הדולר מול השקל, פגעה באטרקטיביות של ההשקעה בנדל”ן בישראל בכלל.
גם ההגירה של האוכלוסייה החילונית מהעיר, הצפויה להתגבר ב-2010, תביא להורדת הביקוש ולעצירת גל עליות המחירים בירושלים, שנמשך כבר כמה שנים.
לפיכך, ב-2010 יתייצבו המחירים ברמתם הנוכחית במרבית השכונות בעיר. בפרויקטים יוקרתיים ושכונות יוקרה, כמו רחביה, המושבה הגרמנית וטלביה, צפויות אף ירידות מחירים מתונות.  

פריפריה דרום
באשדוד עצירת העסקאות מצד משקיעי חוץ, שמו סוף לעלייה המסחררת שנרשמה במחירי הדירות בעיר בשנים האחרונות, בעיקר סביב המרינה. בשכונות ‘הישראליות’ כבר התייצבו המחירים והצפי הוא שכבר בתחילת 2010 ירדו המחירים בכ-5%.
בראשון לציון כבר התייצבו המחירים ואף נרשמות ירידות ראשונות של עד 5%. כך גם בנס ציונה ורחובות, שבשנים האחרונות רשמו עליות של 20% ויותר והמחירים בהן לא צפויים להשתנות דרמטית במהלך 2010.
באר שבע היא העיר היחידה בפריפריה הדרומית בה צפויים עליות מחירים של עד 5%, בעיקר בגלל העיתוי באוסף של גורמי צמיחה שהגיעו לעיר הדרומית, כגון כביש 6, עיר הבה”דים והתרחבות האוניברסיטה. 

פריפריה צפון
מחירי הדירות בחיפה והקריות, בהן נרשמו בשנה האחרונה עליות מחירים דמיוניות כמעט, וזאת לאחר האטה חריפה בשנים שלפני 2009, הגיעו כנראה לשיא מסוים והן צפויות להתייצב ב-2010. על כל פנים, כל העוסקים בתחום מסכימים שעליות מחירים לא נראה שם.
בנתניה, שמשקיעים זרים מהווים בה זרז חשוב לשוק הנדל”ן, התייצבו המחירים כבר בקיץ האחרון. שנת 2010 לא תהיה שנת עליות ואם ירשמו ירידות הם לא יעברו את ה-5%.
בכרמיאל ימשיכו כנראה ירידות המחירים שהחלו כבר ב-2009 והגיעו במהלך השנה לרמה של 10%-15%. שנת 2010 לא מביאה בשורות חדשות לעיר הצפונית, שכל שינוי במצב הביטחוני בצפון עוד עלול להוסיף לקושי הקיים לסגור עסקאות.
  

למטבח חשיבות רבה בכל בית עקב השימושים הרבים הנעשים בו. אופן עיצוב המטבח משפיע על האווירה בו ויכול להפוך את החדר לבעל אווירה נעימה לבישול, לאכילה או לאירוח. כיום קיימות אפשרויות רבות לעיצוב המטבח וניתן להעניק לו מראה מסוים ואווירה מסוימת. עיצוב המטבח תוך מחשבה על הפן האומנותי של החדר יכולה לסייע לקבלת מטבח ייחודי ובעל אווירה נעימה. חברת מטבחי טופז משיקה ליין מעצבים חדש אשר מכניס את האומנות אל עיצוב המטבח. ליין המעצבים של החברה מהווה חידוש מרענן בענף המטבחים ויביא לשינוי מהותי בכל הקשור למטבח המודרני.

במסגרת ליין המעצבים, חברת מטבחי טופז גייסה ועודה מגייסת מעצבים מובילים בתחומם אשר יעבדו בשיתוף עם החברה לעיצוב המטבח של טופז. המעצבים השונים מקבלים השראה ממקורות שונים והם בעלי עולם עיצוב ויצירה ייחודי. לכל אחד מן המעצבים בשורה משלו אותה יביא למטבח של טופז.

ליין המעצבים הראשון שמשיקה חברת מטבחי טופז הוא של מעצבת העל פנינה טורנה. פנינה טורנה הינה מן המעצבות המובילות בישראל בתחום שמלות הכלה והערב. עיצוביה של פנינה טורנה נוחלים הצלחה גם בעולם לאחרונה.

הליין של פנינה טורנה אותו משיקה חברת מטבחי טופז, כולל עיצובים ייחודים המשדרים בעיקר רומנטיקה. הליין מאופיין בעיצובים עשירים בפיתוחים, פסיפסים ושיבוץ. בנוסף מאופיינים העיצובים באלמנטים מעולם עיצוב האופנה אשר מותאמים אל עולם עיצוב המטבח. המטבח כולל חלקי ריהוט רבים אשר יכולים להשתלב בהצלחה עם סלוני אירוח וניתן לרכוש אותו באופן מודולארי.

ליין המעצבים החדש מהווה חידוש מרענן בענף המטבחים ומציע הכנסתו של עולם האומנות אל עולם עיצוב המטבח. חידוש זה יוביל ליצירת מטבחים ייחודים אשר מבוססים על מקורות ההשראה ועולם היצירה של מעצבים שונים.

חברת מטבחי טופז היא אחת מן החברות המובילות בישראל בענף המטבחים. הרשת מקפידה על עיצוב וחדשנות גבוהה. ליין המעצבים החדש שמשיקה הרשת מהווה חידוש בעולם המטבחים ומביא את עולם האומנות אל עולם עיצוב המטבח. המטבח הראשון בליין זה, יוצג בסניף הרשת הממוקם ברמת גן.

רשת חמישה נגרים מנוהלת כיום בידי יורם עינב ואלברט ענביאן. במקור הוקמה החברה בידי חמישה אחים אשר רצו להגשים את חלומו של אביהם, שהיה בעל נגריה קטנה. הרשת מתמחה בעיצוב וייצור חדרי ילדים ופועלת מתוך תפיסה כי כל ילד הוא מיוחד וחדרו צריך להיות ממלכתו הפרטית. לחברה ניסיון רב בעיצובם של חדרי ילדים והיא יכולה לסייע במתן עצות לעיצוב החדר ובחירת הצבעים לקירותיו.

בחירת הצבע לחדר הילדים הינה משמעותית ומשפיעה מאוד על תחושת המרחב הקיימת בחדר. קירות בצבעים שונים ורהיטים בצבעים שונים יעניקו לחדר אופי שונה. בנוסף, הצבעים השונים יאפשרו “הגדלה” של חדר קטן או יהפכו חדר גדול לבעל תחושה אינטימית יותר. המשחק עם צבעים בחדר ובחירה בצבעים המתאימים הינה דרך מצוינת ולא יקרה “לשחק” עם גודל החדר.

כאשר בוחרים צבעים לקירות חדר הילדים או מחליטים על צבע הרהיטים בחדר, חובה להתחשב בגודל החדר. רשת 5 נגרים ממליצה לזכור כי בחירה בגוונים חמים תקטין את החדר, בעוד בחירה בגוונים קרים תגדיל אותו. מומלץ לבחור לחדר ילדים קטן צבעים קרים. גוונים של ירוק, סגול או כחול יוכלו להתאים לחדר. הצבע הירוק מסמל התחדשות ורעננות והוא נחשב לצבע מרגיע ומעודד. הצבע הסגול הוא צבע מסתורי אשר הופך את החדר ליוצא דופן. הכחול מעניק תחושת אוויריות, מרחב ושלווה. כאשר מדובר על חדר ילדים גדול, רשת חמישה נגרים ממליצה על בחירה בצבעים חמים יותר. גוונים חמים יעניקו תחושה אינטימית וקרובה ויתאימו לחדר גדול. צבעים כמו אדום, צהוב, כתום וגם חום יוכלו להוות בחירות מתאימות לחדר. הצבע האדום הוא בולט, אנרגטי ומרגש, הצהוב משפר את מצב הרוח ומשדר תחושת התחדשות. הצבע הכתום מאזן בין רגש לפעולה.

המפתח לתחושת המרחב בחדר הינו הקיר הרחוק מדלת החדר. צביעתו של קיר זה בצבע חם תעניק תחושה “קטנה” יותר של חלל החדר. מדובר באופציה המתאימה לחדרי ילדים שהינם צרים וארוכים. כאשר חדר ילדים הוא קטן, מומלץ לצבוע את הקיר הרחוק מהדלת בצבע בהיר וקר. בחירה בצבע כזה תעניק תחושה “רחוקה” יותר של הקיר ותיצור תחושה מרווחת יותר בחדר. תקרת חדר הילדים צריכה גם היא להיצבע על פי אותם כללים, כאשר התאמה נכונה של צבע התקרה אל שאר הצבעים בחדר יכולה להיות גולת הכותרת של עיצוב חדר ילדים. כאשר מדובר בתקרה נמוכה, רשת חמישה נגרים ממליצה לצבוע אותה בצבע קר אשר יעניק תחושה כי התקרה גבוהה יותר. כאשר התקרה היא גבוהה ממליצה רשת 5 נגרים לצבוע אותה בצבע חם אשר יהפוך את החדר לאינטימי יותר, בעיקר מבחינת הילדים הגרים בו.

רשת 5 נגרים שבראשה עומדים יורם עינב ואלברט ענביאן, מתמחה בייצור ועיצוב חדרי ילדים.

יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, מסביר על שיטת הבנייה הירוקה באמצעות בלוקים מקל-קר

“אחת השיטות לבנייה ירוקה שאומצו ופותחו  ע”י חברות המתמחות בבנייה שכזו, היא שיטה המתבססת על בנייה מלבנים (בלוקים) העשויים מפולימרים, או החומר המוכר יותר בשמו העממי - קלקר”, מסביר יורם קראוס. “השיטה הזו, הנקראת בארה”ב ICF, קיבלה בשנים האחרונות תאוצה משמעותית, הן בארה”ב  והן בקנדה. החותמת הירוקה לשיטה הזו התקבלה סופית לאחר שפארק יילו-סטון (yellowstone park ), החליטו לבנות את הבקתות במקום בהתבסס על שיטת ה-ICF.

- מה הופך את השיטה הזו לירוקה?

יורם קראוס: “הבסיס של השיטה הזו הוא חומר הגלם ממנו עשויות הלבנים (הבלוקים). מדובר בלבנים העשויות קלקר, שנדחסו בתהליך הייצור פי חמישה מקלקר רגיל”.

בארץ, אומר יורם קראוס, השיטה הזו כבר מיושמת ומיוצרת מתחילת שנות ה-90. הבלוקים של הקלקר מיוצרים במפעל קל-קר של קיבוץ עין כרמל. והקיבוץ אף הגדיל לעשות ובנה מספר שכונות בשיטה הזו, שאכן הוכיחה את עצמה בחיסכון עצום בזמן הבניה ובאנרגיה.

ראוי להזכיר כי גם בקיבוץ צורן נבנו בתים מבלוקים של קלקר כבר לפני כ-15 שנה.

לאחרונה יצאו כמה אמצעי תקשורת בהכרזה על הבית הירוק הראשון בישראל, שנבנה כולו על טהרת עקרונות הבנייה הירוקה, מספר יורם קראוס. מדובר בבית פרטי שנבנה במושב בורגתא שבעמק חפר, ועל פי הפרסומים, הבית הזה נבנה בשיט, ICF שיובאה מקנדה.  

מי שמייבא את חומר הגלם הזה לארץ היא חברת ג.פ. בנייה ירוקה. החומר עצמו עבר תהליך מיוחד שנותן לו יכולות בידוד תרמי ואקוסטי. נוסף על כך, החומר עובר תהליך של עיכוב בערה של ארבע שעות, כך שבמקרה קיצוני שבו החומר יעלה באש, הוא לא יפלוט חומרים רעילים. על פי היבואנים, הקלקר מיוצר בצפיפות גדולה של כמעט פי שלושה מלבני איטונג.

צביקה הלפרין, מנכ”ל משותף עם פיני גל בחברת ג.פ. בנייה ירוקה, מספר שהשיטה מקצרת את תהליך הבנייה באופן משמעותי.  מקלה את העבודה על העובדים בשטח וגם על בעלי המקצוע, אומר יורם קראוס. הם נותנים דוגמא שלמשל, החשמלאי לא צריך לשבור קיר או לחצוב בבטון, אלא הוא פשוט חותך את הבלוקים מקלקר בסכין חמה ומציב בתוכם את התשתית.

יורם קראוס מספר כי שיטת ICF מיושמת כבר בקנדה, באיטליה, באוסטריה, בארצות הברית, בשבדיה ואפילו בסעודיה. היא עומדת בכל התקנים הכי מחמירים של איכות הסביבה, בהם גם התקן השבדי שנחשב למחמיר ביותר.

•-          האם הגדרת “בית ירוק” בארץ זהה להגדרת “בית ירוק בארה”ב?

“בית ירוק על פי הגדרתו, הוא בית שמותאם לתנאי השטח בו הוא נבנה, לאקלים הסביבתי בו הוא נמצא ונבנה מהחומרים המתאימים למיקומו וסביבתו”, משיב יורם קראוס. “סביבת המגורים בארה”ב שונה מסביבת המגורים בישראל. יש הבדלים בתנאי מזג האוויר,  במרחב הגיאוגרפי ובצפיפות עירונית או המרחב המדברי. סביבת הבנייה היא המכתיבה צרכים ואילוצי תכנון שונים על פי תקני הבנייה הירוקה, מסביר יורם קראוס. לכן, בתים שנבנים בארה”ב , מיועדים לתת מענה לבעיות שונות מבתים שנבנים בישראל. ומכאן גם התשובה לשאלתכם - הגדרות הבנייה הירוקה שונות בארה”ב ובישראל ולכן בית ירוק שנבנה בישראל לא בהכרח יקבל הכרה כבית ירוק בארה”ב”. 

•-          עד כמה שטח הדירה הרשום בחשבון הארנונה יש לו אחיזה במציאות?

“לא מומלץ להסתמך על חשבון הארנונה כמסמך המעריך את שטח הדירה. יש סיכוי שהשטח הנקוב בו הוא נכון, אך יש סיכוי שהוא איננו מדויק, משיב יורם קראוס. “על פי ניסיוני, רוב חשבונות הארנונה לא מדייקים בשטח הנכסים להם הם מתייחסים.

“צריך להבין, מסביר יורם קראוס, “ששטחי הדירה הרשומים בחשבון הארנונה מחושבים על פי צו הארנונה של הישוב בו הוא נמצא. ולכל ישוב יש צו ארנונה שונה. לכל ישוב, לדוגמא,  יש חוק עזר שונה המתייחס באופן שונה למחסנים, מרפסות, חדרי מדרגות פנימיים וחיצוניים, וכד’. שמאי חיצוני שימדוד את אותו שטח דירה שמדדו מודדי הארנונה של הישוב, סביר להניח שיביא מספרים שונים מאלה שימדדו ע”י מודדי העיריה או המועצה המקומית/אזורית”.

•-          נאמר לנו שבית צמוד קרקע בישראל לא יכול להיחשב כבנייה ירוקה וכי דווקא הבתים המשותפים, רבי הקומות, הם אלה העונים על דרישות הבנייה הירוקה בארצנו - נשמע לנו תמוהה אך בכל זאת החלטנו לשאול האם נכון..?  

“עד כמה שזה ישמע מוזר, צדקו אלה שטענו בפניכם כי בניית בית פרטי בישראל איננה משתלבת עם המגמה הירוקה, משיב יורם קראוס. “בית פרטי צמוד קרקע בישראל איננו בית ידידותי לסביבה, ולא משנה עד כמה נחמיר ונתעקש על אלמנטים וחומרים של בנייה ירוקה”, אומר יורם קראוס. “הסיבה לכך היא, שכיום, בארצנו הקטנטונת אין מקום לבנייה פרטית צמודת-קרקע, כי עתודות הקרקע כאן קטנות ומידלדלות כל הזמן. לכן, על פי החשיבה הירוקה, יש להותיר את  הקרקע בארץ לשימושים אחרים - חקלאות, ייעור, שמירת הטבע וכד’. לכן, אומר יורם קראוס, “נכון לישראל, בית משותף, רב-דירות וגבוה, הוא הבית הירוק האמיתי, לפחות על פי המהדרין של הבנייה הירוקה”.

יורם קראוס, הוא מייסד ומנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי. החברה פועלת בתחום הבנייה מזה למעלה מ-15 שנים ובין לקוחותיה נמנים ארגונים ומוסדות חשובים בישראל, כמו משרד הביטחון, ארגונים פיננסיים כמו בנקים וחברות ביטוח וחברות היי-טק בינלאומיות, כגון גוגל, סאפ, הוט ועוד. SMS בראשותו של יורם קראוס, פועלת בישראל ובחו”ל ונחשבת כיום לחברה הגדולה בתחומה במרכז הארץ.

1. היכן כדאי להשקיע יותר - בקבלן השלד או בגימור?

“ראשית, עונה יורם קראוס,תמיד מומלץ להשקיע בשני התחומים ולא “לחפף” באף אחד מהם. כי ליקוי בנייה הוא ליקוי בנייה ולא משנה היכן הוא נוצר - הוא יפריע, יכול לגרום לנזק ואף לסכן את יושבי הבית.

“אבל, אם בכל זאת תלחץ עלי לענות, אז אמנם נכון שהליקויים בשלבי הגימור הרבה יותר גלויים ונראים לעין מאשר אלה הנעשים בשלבי השלד וזאת אולי הסיבה מדוע רוב ליקויי הבנייה נוצרים כבר בשלב השלד. זאת ועוד, מוסיף יורם קראוס, ליקויי בנייה בשלב השלד משליחים על שלבי הגימור. לכן חשוב מאוד לבחור את קבלן השלד הטוב ביותר בנמצא ולהשקיע יותר בשלבי השלד מאשר בשלבי הגימור”.

1. כיצד ניתן לברר לגביי חוסנו הכלכלי של הקבלן?

“לצערנו, עונה יורם קראוס, אין אפשרות בישראל לוודא בוודאות את מצבו הכספי של הקבלן או חברת הבנייה. כמעט בלתי אפשרי לברר את מצבם הכלכלי של קבלנים וחברות בנייה עד כדי שקיפות מוחלטת. לא תמצאו את הנתונים הללו לא ברשם החברות וגם לא ברשם הקבלנים. המידע לגביי מצבם הכלכלי של קבלנים וחברות בנייה נמצא אך ורק בבנקים איתם עובד הקבלן או החברה, אך כידוע, אומר יורם קראוס, זהו מידע חסוי ואין אפשרות חוקית לקבל נתונים מספריים אודותיו”.

1. בהמשך לתשובתך הקודמת, אז איזו דרך עומדת בפנינו להיות בטוחיטם לגביי חוסנו הכלכלי של הקבלן או חברת הבנייה?

“נכון להיום, עונה יורם קראוס, בישראל קיימת רק דרך אחת שתאפשר לכם לישון בשקט בלילה, והיא  לעבוד עם קבלן שקיבל ליווי בנקאי לפרויקט הבנייה. הליווי הבנקאי היא בעצם ערבות שנותן הבנק המבטיחה שבמידה והחברה תיקלע לקשיים, הבנק ימשיך לממן את הפרויקט עד סיומו”.

4. כתבנו וחתמנו על זיכרון דברים לרכישת נכס, האם זה סופי או שיש אפשרות לבטל אותו?

יורם קראוס: “בית המשפט מתייחס למסמך הנקרא “לזיכרון דברים”, כהסכם מחייב וזאת על פי תקדימים שהכירו בהסכמי זיכרון דברים כהסכמים לכל דבר ועניין. מצד שני לא קיים הסכם שלא ניתן לבטלו. בית המשפט ישקול בסופו של דבר, את מכלול הדברים, והדבר בעל המשקל הרב ביותר בהחלטות בית המשפט בתביעות שכאלו הוא עניין התום לב של הצדדים המעורבים”.

יורם קראוס, הוא מייסד ומנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי. החברה פועלת בתחום הבנייה מזה למעלה מ-15 שנים ובין לקוחותיה נמנים ארגונים ומוסדות חשובים בישראל, כמו משרד הביטחון, ארגונים פיננסיים כמו בנקים וחברות ביטוח וחברות היי-טק בינלאומיות, כגון גוגל, סאפ, הוט ועוד. SMS בראשותו של יורם קראוס, פועלת בישראל ובחו”ל ונחשבת כיום לחברה הגדולה בתחומה במרכז הארץ.

שוק מוצרי הבנייה הירוקה בישראל מתפתח בצעדי ענק ומכוון את עצמו לשוק העולמי שכבר עבר בהיקף המכירות את תחום הביוטכנולוגיה - העתיד, על פי יורם קראוס, נראה ירוק מתמיד

מאת: יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי

התפתחות תחום הבנייה הירוקה פתחה אופק חדש של הזדמנויות עסקיות ליצרנים ותעשיינים בתחום הבנייה המסורתי, אומר יורם קראוס. אם נבדוק מעט נתונים שפורסמו לאחרונה ע”י צוות מוסד שמואל נאמן, תצטייר תמונה ברורה המעריכה את היקף ההשקעה בתחום איכות הסביבה (מוצרים ושירותים) בעולם, בכ- 570 מיליארד דולר לשנה, כאשר כשליש מסכום זה מושקע על טכנולוגיות סביבתיות.

רק לשם ההשוואה, אומר יורם קראוס, השוק “הסביבתי” גדול כמעט פי 14 מהכספים המתגלגלים בשוק הביוטכנולוגיה ואף גדול פי 15 משוק הננו-טכנולוגיה, שם עומד ההיקף על כ- 38 מיליארד דולר לשנה.

כבר כיום מייצאת ישראל מוצרים ושירותים סביבתיים בהיקף העומד על כ- 300 מיליון דולר לשנה. תעשייני תשומות הבנייה הירוקה כבר מייצרים כיום מוצרים “ירוקים” וזה לא סוד, שבכוונת רבים נוספים להיכנס לתחום זה, אומר יורם קראוס, כי כולם כבר מבינים שכניסה מוקדמת לתחום, תקנה להם גם יתרון כלכלי תחרותי שיפתח להם שווקים רבים לייצוא לעולם כולו.

על מה מדובר? יש לא מעט מוצרים שכבר הוגדרו כמוצרים ירוקים ישראלים, אומר יורם קראוס, אם זה טיח טרמי המיוצר בארץ וכבר משווק לייצוא, אומר יורם קראוס. גם תחום הבלוקים המבודדים התפתח יפה בישראל, כמו גם חומרים מבודדים ומובילי חימום סולארי.

ישראל מובילה בעולם כבר בתחומים לא מעטים בשוק מוצרי הבנייה הירוקה, כמו בתחום החומרים לחסכון ולמחזור מים שפותחו כאן בארץ וכוללים גם מערכות מתקדמות להשקיית גינות במים ממוחזרים מהבית וכל זאת למרות שהתחום עצמו התפתח במקומות אחרים הרבה יותר מאשר בישראל.

במה עוד מתמקדים כאן? ובכן, יצרנים ישראלים הצליחו לפתח מערכות מתקדמות לחימום מים באמצעות אנרגיה סולרית, המשתמשות בקולטי שמש, שהינו תחום בפני עצמו בו ממוקמת ישראל במקום מכובד בקרב יצרנים בעולם כולו, אומר יורם קראוס. מאותו תחום התפתחו גם שיטות וחומרים לחימום ובידוד, כמו גם פיתוח ושימוש בצבעים תואמים כדי לחסוך באנרגיה וזו רק רשימה חלקית. כי כולם כבר יודעים שמדובר בשוק יציב, שהנתונים לגביו אומרים שהוא גדל כבר כיום מדי שנה בקצב שבין 1% במדינות מפותחות ועד 8% במדינות המתפתחות. כלומר, הירוק הפך כבר להזדמנות עסקית שאף אחד לא ירצה להפסיד.

מקור המאמר

בני הבית מבלים במטבח מספר פעמים במהלך יומם. השימוש הרב בחדר זה הופך את המטבח הביתי לחדר חשוב ומתוקף חשיבותו יש צורך לדאוג לתכנון חכם ולבחירת אביזרים מתאימים לחדר. מטבח בו מותקנים אביזרים נוחים המשלימים את מראה החדר, הינו מטבח שניתן יהיה להנות מהשימוש ומהשהייה בו.

קיימים מגוון חלקים המרכיבים את המטבח וניתן לבחור ממבחר אפשרויות בכל חלק. צבע המטבח, אופן ניצול השטח המוקצה לחדר וסוג דלתות הארונות והמגירות, כולם ניתנים לבחירה מתוך מספר אפשרויות. רשת מטבחי טופז מאמינה כי מטבח נוח ואסתטי הוא מטבח בו משולבים אביזרים ברמת אסתטיקה עילית שהינם גם פרקטיים. דוגמא לכך היא בחירה בדלתות הזזה לארונות המטבח, כך ניתן לחסוך מקום בשטח המטבח. בנוסף, אם מדובר בדלתות אסתטיות, הן ישדרגו את מראה החדר. דוגמא נוספת היא בחירה במגירות המכילות נפח גדול ומספקות אפשרות לאחסון וארגון יעיל במטבח. רשת מטבחי טופז נחשבת לאחת החברות המובילות בעיצוב של מטבחים אסתטיים במיוחד ופרקטיים. הרשת מציעה מגוון אביזרים שונים למטבח.

הפרטים והאביזרים המורכבים במטבח משפיעים מאוד על החדר ולכן יש צורך להשקיע מחשבה בבחירתם. מעצבי מטבחי טופז יוכלו לסייע ללקוחות המתעניינים בעיצוב מטבח ויעצבו בשיתוף עימם את מראה המטבח המתאים לרצונותיהם. ההתייעצות עם המעצבים יכולה לסייע להבין כיצד יראה המטבח עם תום עבודת העיצוב וכיצד ישנו את מראהו האביזרים והפריטים השונים.

ההתייעצות עם מעצבי מטבחי טופז תסייע להבין מה הן האפשרויות השונות בעיצוב המטבח וכן להכיר אביזרים שונים שיוכלו להיות מורכבים במטבח. המידע שיספקו המעצבים יוכל לסייע לעיצובו של מטבח המתאים לצרכי הלקוח והינו ברמת אסתטיקה ללא פשרות ונוח לשימוש.

מידי יום משתמשים בני הבית במטבח ולכן עליו להיות חדר המתוכנן באופן חכם כך שיהיה נוח לשימוש. ההתייעצות עם מעצבים מיומנים ובעלי ניסיון בעיצוב המטבח ובחירה של אביזרים מתאימים תוכל להביא למטבח אשר יהיה נוח לשימוש ולשהייה לאורך זמן.

מטבחי טופז הינה חברה בעלת מיומנות וניסיון בעיצוב מטבחים. לקוחות המעוניינים לעצב מטבח פרטי נוח ויעיל, יוכלו לקבוע פגישת התייעצות עם מעצבי החברה.

מקור המאמר

גם אם תיקחו את הבית הכי ירוק בעולם שנבנה בארה”ב ותעתיקו אותו לישראל, לא בטוח שהוא יישאר ירוק גם כאן - יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, מסביר

 מאת: יורם קראוס

תקן הבנייה הירוקה בארה”ב מפורט ומחמיר הרבה יותר מהתקן הישראלי החדש שפרסם מכון התקנים הישראלי. לייתר דיוק, בארה”ב קיימים כמה תקנים לבנייה ירוקה וכל הרוצה להחמיר ולהתקרב יותר לטבע, יימצא שם את התקן המתאים לו, שיהפוך אותו ירוק למהדרין, מסביר יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, הנחשבת לחברה הגדולה ביותר בתחומה במרכז הארץ. אולם, נשאלת השאלה, האם בית ירוק, שנבנה על פי התקן המחמיר ביתר בארה”ב, יועתק לכאן, לארץ ישראל שבמזרח התיכון, יהיה אף הוא בית ירוק למהדרין? 

כדי לענות על השאלה, עלינו לעיין שוב בהגדרה של בניה ירוקה, מסביר יורם קראוס, ולבדוק מהו בדיוק “בית ירוק”. 

ובכן, אומר יורם קראוס, בית “ירוק” הוא בית שמותאם לתנאי השטח בו הוא נבנה, מותאם לאקלים הסביבתי בו הוא נמצא ונבנה מהחומרים המתאימים למיקומו וסביבתו. “בית ירוק”, ממשיך יורם קראוס, הוא בית המשתלב בסביבת המגורים הטבעית והאנושית בה הוא מוקם. עכשיו, נחזור אחורה כדי לבדוק את השאלה שהצבנו בתחילת המאמר - “האם בית ירוק אמריקאי יכול להיכלל אוטומטית בהגדרה של בית ירוק ישראלי? שואל יורם קראוס ומשיב:  הרי ידוע כי בכל סביבת מגורים שוררים תנאים שונים - קור וחום, הרים ועמקים, צפיפות עירונית או בדידות מדברית. על פי תקני הבנייה הירוקה, סביבת הבנייה היא המכתיבה צרכים ואילוצי תכנון שונים. לכן, בתים שנבנים בצפון ארה”ב, לדוגמא, נותנים מענה לבעיות שונות מבתים שנבנים, לדוגמא, ברמת הנגב הישראלי.  

זאת ועוד, עד כמה שזה ישמע מוזר, בניית בית פרטי בישראל איננה משתלבת עם המגמה הירוקה ולא משנה עד כמה נחמיר ונתעקש על אלמנטים וחומרים של בנייה ירוקה - בית פרטי צמוד קרקע בישראל איננו בית ידידותי לסביבה, אומר יורם קראוס. תשאלו מדוע? התשובה לכך פשוטה וברורה: כיום, בארצנו הקטנטונת אין מקום לבנייה פרטית צמודת-קרקע, עתודות הקרקע קטנות ומידלדלות ולעומת זאת האוכלוסייה באר כל הזמן גדלה וגדלה. לכן, על פי החשיבה הירוקה, יש להותיר את  הקרקע בארץ לשימושים אחרים - חקלאות, ייעור, שמירת הטבע וכד’. והדברים נכונים במיוחד באזור מרכז הארץ המאוכלס בצפיפות ואפילו בצפון ישראל. לכן, אומר יורם קראוס, בית ירוק אמיתי בישראל הוא בית דירות משותף, רב-דירות וגבוה ועד כמה שזה ישמע מוזר ומתסכל, אם ירוקים אתם בנשמה ומחפשים “סביבה ירוקה” - הבית הנכון לכם הוא דירה הממוקמת באחת הקומות הגבוהות, באחד מהבתים משותפים, שנבנו במרכז אחת הערים הגדולות במדינה.

מקור המאמר

איזו עיר בישראל הכי ירוקה ואיך מודדים את גוון הירוק בארץ? יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS מסביר

סקר שנערך לאחרונה ע”י העיתונים דה-מרקר והעיר תל-אביב, מצא שהעיר הרצליה היא העיר הירוקה ביותר בישראל, אומר יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS, הנחשבת לחברה הגדולה ביותר במרכז הארץ בתחום ניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי. על פי דה-מרקר והעיר תל-אביב, הרצליה זכתה בבכורה בזכות אחוז מיחזור הפסולת הגבוה המבוצעת בתחומה, רמה גבוה של איכות המים והתייחסות לפיתוח שטחים ירוקים בתחומי העיר, כמו גם הקפדה על העברת מידע מפורט, עדכני ועקבי לתושבי העיר בכל ה שנוגע לאיכות הסביבה.

ואיזו עיר נחשבת לעיר הכי פחות ירוקה בישראל? על פי אותו הסקר, אומר יורם קראוס, באשדוד הירוק הוא בעצם ירקרק בהיר והיא  העיר הכי פחות ירוקה, בגלל אותם סיבות שמנינו לעיל אך בתוצאות הפוכות. כלומר, באשדוד הכי פחות ממחזרים פסולת וגם זיהום האוויר בה הוא גבוה.

פרט להרצליה, מסביר יורם קראוס, רק נתניה ופתח-תקוה קיבלו בסקר הזה ציון שוכלל הגבוה מ-8, מה שממקם אותן גם כערים ירוקות. כל היתר, בהן תל-אביב, רמת-גן, חולון, חדרה ובאר-שבע, לא עברו את הסף הירוק.  

המדדים העיקריים שנמדדו בסקר הזה, מסביר יורם קראוס, היו שיעור מיחזור הפסולת, זיהום האוויר, איכות המים, שקיפות בנוגע לפיתוח סביבתי ודאגה למרחבים ירוקים.   

ראוי לציין גם את העיר נתניה , שהיגיעה בסקר למקום השני, כשאחריה על פי סדר מקומות יורד, נמצאות פתח-תקווה, כפר סבא, ראשון לציון וירושלים (מקום 6).

חיפה, שזוכה להרבה כותרות בגלל זיהום האוויר שבה, אומר יורם קראוס, הפתיעה לטובה והתמקמה במקום מכובד באמצע - מקום 7, בזכות רמת מיחזור פסולת גבוהה המבוצעת בתחומה.

מקור המאמר