2010 – השנה בה תשתנה המגמה - יורם קראוס
חמישי, 26 בנובמבר, 2009סיומה של שנת 2009 מסמן גם את סיום מגמת העלייה במחירי הנדל”ן. כשהפיק מאחורינו, שנת 2010 מסתמנת כשנה של שינוי מגמה עם ירידות מחירים צפויות של עד 5% באזורי הפריפריה. באזורי הביקוש של ימשיכו קבוצות הרכישה להכתיב את הטון, כשלקראת סוף השנה תגבר הדרישה למשרדים בגוש המרכז
מאת: יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים
כשמבודדים את שוק הנדל”ן בישראל ומסתכלים אחורה לתחילתה של 2009, קשה להאמין שהשנה הזו נפתחה במשבר כלכלי עולמי, מהחמורים שידע העולם. ‘קיפאון’ הייתה אז מילת המפתח בהתנהלות של השווקים העולמיים, כשבאופן טבעי וצפוי, הפעילות בתחום הנדל”ן מסביב לגלובוס, קפאה חזק יותר כמעט מכל תחום אחר בעולם. השקעות פסקו, פרויקטים נעצרו ומממנים חדשים לא נראו באופק. כשהגיעו גלי הצונאמי הכלכלי לישראל בתחילתה של שנת 2009, נראתה השנה הצפויה כשנת צייה ומדבר בכל הקשור להתחלות בנייה ולפרויקטים חדשים בתחום הנדל”ן. גם שוק עסקאות יד שנייה התיישב על הגדר בצפייה – הקונים בצפייה לירידת מחירים והמוכרים לסימני התאוששות.
אך כל זה היה נכון לרבעון הראשון של 2009. עד אז התנהל שוק הנדל”ן בישראל בדומה לשווקים העולמיים, כלומר - נעצר. אולם הפער בין הביקוש להיצע של שוק הדירות בישראל, העומד על מחסור קבוע של כ-15,000 דירות בשנה, עשה את שלו. על פי נתוני הלמ”ס, בעשור האחרון עומד הביקוש לדירות בישראל על כ-40 אלף בשנה, אל מול כ-25 אלף התחלות בנייה בכל שנה. הפער הזה לקח את שוק הנדל”ן, כבר ברבעון השני של 2009, לעבר מסלול של שוק חי ובועט בו נסגרו לא מעט עסקאות ובו אף נרשמה עליית מחירים ממוצעת של עד כ-10%, שהורגשה יותר בשוק הדירות הקטנות בערים הגדולות. המגמה הזו עם העדפה לדירות חדשות על פני דירות יד שנייה, ניתקה את שוק הנדל”ן הישראלי מהמשבר העולמי והצליחה להחזיק מעמד עד סוף השנה.
בבואנו לצייר תחזית של שוק הנדל”ן ב-2010 ניתן כבר להצביע על כמה פרמטרים היכולים לסמן את המגמות העתידיות לשנה הקרובה.
ראשית, בקרב על התחזיות לשנה הבאה, בין נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, לבין שר השיכון אריאל אטייאס, כשהראשון צופה המשך עליית מחירי נדל”ן גם ב- 2010 ומצוקה חמורה בשוק הדיור, ולעומתו שר השיכון מפרסם תוכנית להצלת ענף הדיור בארץ, משחרר קרקעות ומכריז שכבר ברבעון הראשון של 2010, יפסקו העליות במחירי הדירות בישראל ונתחיל להרגיש אף ירידת מחירים בענף. בדו-קרב ההצהרות והתחזיות הזה, מסתמן בינתיים שוויון, מה שאומר כנראה הקפאה מסוימת של המחירים, התייצבותם עם נטייה לירידות של עד 5%, מחוץ לאזור גוש דן.
פרמטר נוסף, המשפיע ישירות על שוק הנדל”ן הוא גובה הריבית במשק, שעלתה לאחרונה ל-1%. העלייה הזו תגיע בקרוב גם לשוק המשכנתאות ותייקר את רכישת הדירה ולמרות שהריבית עדיין נמוכה, אף אחד לא יכול להבטיח שהיא תיעצר ב-1%.
גם תושבי החוץ, שהיוו גורם משמעותי בעליית המחירים, בעיקר בשוק דירות היוקרה בת”א וירושלים, כבר לא נוהרים בהמוניהם לרכוש בית בישראל. המשבר הכלכלי נגס קשות באיתנותם הפיננסית וכשהם כבר נכנסים להשקעה, הם הופכים כל שקל וכבר אינם מוכנים לשלם כל מחיר.
כל אלה מצביעים בבירור על שינוי מגמה בשוק הנדל”ן, בה נרגיש כבר בתחילתה של 2010. היום כבר ברור, שסוף 2009 היה שיא מסוים במחירי הנדל”ן וכידוע, אחרי כל שיא מגיעה ירידה. כלומר, מכאן יעצרו העליות ותחל תקופה חדשה של התייצבות המחירים באזורי הביקוש ואף ירידות ראשונות באזורי הפריפריה שלא יעברו את ה-5%.
קבוצות הרכישה, המצליחות להבטיח חיסכון משמעותי בעלויות הדירה בהשוואה לדירות מקבלן, ימשיכו לצמוח ולפרוח ויהוו אלטרנטיבה פופולארית בקרב רוכשי דירות חדשות בישראל. גם ב-2010 הם יהוו גורם משמעותי, שישפיע חזק על מספר העסקאות ורמתן. היזמים והקבלנים לעומתם, לא יוכלו להמשיך להיצמד לרמות מחירים הגבוהות משמעותית (כ-20%), בהשוואה לקבוצות הרכישה, ויאלצו ‘לחתוך’ מחירים כדי להישאר בתמונה, מה שיגרור ירידת מחירים גורפת בשוק הדירות החדשות למגורים.
ת”א וגוש דן
אם בשנה האחרונה הגיעו מחירי הדירות בת”א לרמה שבין הגבוהות ביותר בתולדות העיר, הרי שבחודשים האחרונים נרשמה כבר ירידה במספר העסקאות באזור גוש דן. אולם, הביקוש התמידי לדירות בעיר, אל מול המחסור הקבוע בהם, לא ייתן לשוק לרדת משמעותית. המחירים יתייצבו ברמות העכשוויות, כאשר נכסים ייחודיים ודירות יוקרה ימשיכו להימכר ברמות מחירים גבוהות מהממוצע.
המחסור בשטחי משרדים בעיר חמור במיוחד והביקוש להם רק עולה משנה לשנה וצפוי אף להתגבר ב-2010. כתוצאה מכך, ולמרות התייצבות המחירים הצפויה בשוק הדירות למגורים, מחירי שטחי המשרדים ימשיכו לרשום עליות גם בשנה הבאה.
ירושלים
תושבי החוץ שהביאו לעליות מחירים שהגיעו עד 10% בשנה האחרונה וקירבו את מחירי הדירות בירושלים לשיא של כל הזמנים, הורידו עכשיו הילוך. הדיווחים מעיר הבירה מדברים כבר על ירידה דרסטית במתעניינים מחו”ל, שעבורם גם היחלשות הדולר מול השקל, פגעה באטרקטיביות של ההשקעה בנדל”ן בישראל בכלל.
גם ההגירה של האוכלוסייה החילונית מהעיר, הצפויה להתגבר ב-2010, תביא להורדת הביקוש ולעצירת גל עליות המחירים בירושלים, שנמשך כבר כמה שנים.
לפיכך, ב-2010 יתייצבו המחירים ברמתם הנוכחית במרבית השכונות בעיר. בפרויקטים יוקרתיים ושכונות יוקרה, כמו רחביה, המושבה הגרמנית וטלביה, צפויות אף ירידות מחירים מתונות.
פריפריה דרום
באשדוד עצירת העסקאות מצד משקיעי חוץ, שמו סוף לעלייה המסחררת שנרשמה במחירי הדירות בעיר בשנים האחרונות, בעיקר סביב המרינה. בשכונות ‘הישראליות’ כבר התייצבו המחירים והצפי הוא שכבר בתחילת 2010 ירדו המחירים בכ-5%.
בראשון לציון כבר התייצבו המחירים ואף נרשמות ירידות ראשונות של עד 5%. כך גם בנס ציונה ורחובות, שבשנים האחרונות רשמו עליות של 20% ויותר והמחירים בהן לא צפויים להשתנות דרמטית במהלך 2010.
באר שבע היא העיר היחידה בפריפריה הדרומית בה צפויים עליות מחירים של עד 5%, בעיקר בגלל העיתוי באוסף של גורמי צמיחה שהגיעו לעיר הדרומית, כגון כביש 6, עיר הבה”דים והתרחבות האוניברסיטה.
פריפריה צפון
מחירי הדירות בחיפה והקריות, בהן נרשמו בשנה האחרונה עליות מחירים דמיוניות כמעט, וזאת לאחר האטה חריפה בשנים שלפני 2009, הגיעו כנראה לשיא מסוים והן צפויות להתייצב ב-2010. על כל פנים, כל העוסקים בתחום מסכימים שעליות מחירים לא נראה שם.
בנתניה, שמשקיעים זרים מהווים בה זרז חשוב לשוק הנדל”ן, התייצבו המחירים כבר בקיץ האחרון. שנת 2010 לא תהיה שנת עליות ואם ירשמו ירידות הם לא יעברו את ה-5%.
בכרמיאל ימשיכו כנראה ירידות המחירים שהחלו כבר ב-2009 והגיעו במהלך השנה לרמה של 10%-15%. שנת 2010 לא מביאה בשורות חדשות לעיר הצפונית, שכל שינוי במצב הביטחוני בצפון עוד עלול להוסיף לקושי הקיים לסגור עסקאות.