בלוגים - נדלן און ליין

יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול ופיקוח פרויקטים, משרטט תמונת מצב של משרדי חברות ההיי-טק בעיר הגדולה תל-אביב והשורה התחתונה מצביעה על מגמה ברורה - הגירה!

בשיחה המקדימה שערכנו איתך לקראת הראיון, טענת בתוקף כי המגמה כיום בקרב חברות ועסקים היא לצאת מהעיר הגדולה ולשכור או לקנות משרדים בערי הלוויין. אתה יכול לתת דוגמאות לכאלה המובילים את המגמה?

יורם קראוס: “חברת התקשורת הגדולה ביותר שמסמנת את המגמה בקרב חברות ההיי-טק היא מוטורלה שזנחה לאחרונה את תוכניותיה לרכוש מבנה בתל-אביב ובחרה לצאת מת”א ולשכור משרדים בשטח של כ-50 אלף מ”ר בפ”ת.

- אלו עוד חברות היי-טק עזבו את תל-אביב?

יורם קראוס: “כאמור, מוטורולה היא חברת ההי-טק הגדולה ביותר היוצאת מת”א. קודם לכן הודיעה גם חברת קומברס כי היא יוצאת מרמת החייל ובונה לעצמה משרדים של 40 אלף מ”ר ברעננה. אפשר להוסיף על אלה גם את חברת רד-קארפט שיצאה מת”א ושכרה 750 מ”ר בראש העין וגם את י.ב.מ, שמכרה את בניין המשרדים שלה ברחוב וייצמן בת”א.

- האם המגמה ניכרת רק בקרב הגדולים או שזו מגמה חוצה אפיונים?

יורם קראוס: “יש גם מקרים אחרים, כמו חברות חדשות שנכנסו לישראל, חברות כמו סיסקו או נורטל, שבחרו שלא להתמקם בתל-אביב, מה שפעם היה משהו שלא יעלה על הדעת. או חברות ותיקות, המרחיבות את פעילותן ובוחרות להתמקם חוץ לתל-אביב, כמו יורוקום, בזק בינלאומי או טקסס אינסטרומנט. אלו חברות שבדקו הצעות לשכור בניינים בת”א, ולבסוף העדיפו עיר אחרת”.

- האם לגודל המשרדים יש איזושהי השפעה כך שהקטנים והבינוניים נשארים בעיר הגדולה? 

יורם קראוס: “לא, ממש לא. עשרות חברות היי-טק שכרו שטחים בינוניים וקטנים בערי השדה, כמו פולאריס ששכרה 2,000 מ”ר בבית אקרשטיין בהרצליה פיתוח ואורקה מחשבים ששכרה 730 מ”ר בהרצליה, ז’מטיקס ששכרה 900 מ”ר בלוד, נייטיב נטרוורקס ששכרה 1,360 מ”ר בקרית אריה בפ”ת, וינקלור שכרה 650 מ”ר בראש העין וזו רק רשימה חלקית ולא מייצגת”.

- אין מי שמאזן את התמונה המצטיירת על מפת ההגירה ובוחרים להישאר בתל-אביב?

יורם קראוס: “אכן, חשוב להבהיר שהתמונה אינה כה חד-צדדית. יש  גם כאלה שעדיין מעדיפים להשכיר משרדים בתל-אביב, למרות מחירי הארנונה והשכירות הגבוהים ולמרות מצוקת החנייה והפקקים. חברת טריון לדוגמא, שכרה כ-15,000 מ”ר במגדלי עזריאלי, כשיחד איתה נכנסו למגדלים הללו חברות היי-טק נוספות. אפשר לציין באוצתה נשימה גם את המימד החדיש, ששכרה 13,500 מ”ר ברמת החייל, כמו גם את חברת ס.ג’י.ס, אלקטרה נדל”ן וזיקה שהשכירו 30,000 מ”ר באותו פארק בעיקר לחברות היי-טק. ראוי לציין גם את נס טכנולוגיות, שהחליטה לבסוף לשכור שטחים נוספים בקרית עתידים, ולא לעבור למקום אחר, כך שיש עוד מי שישאו את דגל ההיי-טק בתל-אביב”.

מקור המאמר

- האם ניתן לשרטט קווים למגמת הגירה של העסקים מתל-אביב?

יורם קראוס: “הייתי מחלק את מגמת הגירת העסקים מתל-אביב לשלושה גלים. עד לפני שנים ספורות בלבד, כל עסק או חברה שרצתה להתהדר בסממן חיצוני של עושר וחוסן הייתה מתמקמת באחד המגדלים בלב תל-אביב. אף אחד לא לקחת בחשבון את הפקקים, המחסור במקומות חנייה גם לא את גובה הארנונה לעסקים שגובה עיריית תל-אביב. מה שחשוב היה להיות על קו החוף או באחד ממרכזי העסקים של העיר הגדולה.

- להיכן עברו גלי ההגירה הראשונה של העסקים ?

יורם קראוס: “כיוון המעבר הראשון מתל-אביב היה דווקא קרוב, מרחק נגיעה מהעיר הגדולה לאזור הבורסה ברמת-גן. שם סביב רחוב אבא הילל ברמת-גן התמקמו כל חברות ההיי-טק שפרחו בישראל עד התנפצות בועת האינטרנט ב-2001. מדוע בחרו פליטי תל-אביב דווקא ברמת-גן אין על כך תשובה ברורה, כי תעריפי הארנונה לעסקים שגובה עיריית רמת-גן דומים מאוד לאלה שגובה עיריית תל-אביב. גם מבחינת הפקקים ומקומות החנייה אין הבדל גדול בין השתיים. אבל זו הייתה המגמה. אמנם, גוגל (GOOGLE) עדיין לא הייתה קיימת ולמייקרוסופט או לסאפ (SAP) לא היו עוד תחרים בתחומם, אבל אם היית חברת סטרט-אפ שרצתה לשדר יוקרה, היית צריך לשכור משרד סביב רחוב אבא הילל ברמת-גן”.

- מה היה הכיוון של הגל השני של החברות והעסקים?

יורם קראוס: “הגל השני כבר חיפש לצאת מהעיר הגדולה, אבל לא להתרחק ממנה יותר מידי. הכיוון היה לאזור הרצליה פיתוח או לאזור רמת החייל, לדוגמא. אם מחפשים לשרטט איזשהו ציר, אז נתיבי איילון יכולים להוות ציר שכזה. כל החברות הגדולות התמקמו שם, כולל חברות הסלולר וההיי-טק. נרשם חיסכון מסוים בארנונה ולעיתים גם בדמי השכירות, אך המעבר להרצליה הצליח גם לפתור במשהו את בעיית הפקקים וגם מצוקת החנייה קיבלה קצת אוויר לנשימה, אף שהוחלפה בחנייה בתשלום בחניונים שפרחו באזור העסקים”. 

- הגל השלישי, זה של היום, לאן הוא עובר?

יורם קראוס: “הגל השלישי כבר מחפש את הטוב הכין שרק ניתן למצוא אותו. כלומר, הוא יחפש לחסוך - הן בארנונה, הן בדמי השכירות, הוא יחפש להקל על העובדים והלקוחות להגיע למשרדים, והוא גם יחפש עבורם מקום שיוכל להציע חנייה בשפע. אם הגל השני התמקם לאורך ציר נתיבי איילון, אנו יכולים לראות כיום חברות ועסקים המחפשים להתמקם לאורך כביש חוצה ישראל (כביש 6) או לאורך מסילת הרכבת. מדובר בחברות ועסקים הבורחים מהכרך הגדול ומתמקמים בפריפרייה ובערי הלוויין הקטנות שסביב תל-אביב. כך זה בפתח-תקווה, בראשו-לציון, ואפילו יש המצפינים עד קיסריה ואף אחד כבר לא מרים גבה”.

מקור המאמר

•-          האם קבלנים ויזמים מחויבים בשטחי בניה מינימאליים של חדרים, חלונות וכד’?

יורם קראוס: “אולי תתפלאו - אבל התשובה היא חיובית. תקנות התכנון והבנייה קובעות מידות מינימום של חללים שונים בדירה ושל אלמנטים שונים בבניה. כגון:גובה מינימאלי של החדרים, שטח מינימאלי של חדר מגורים, רוחב המטבח וחדרי אמבטיה , מספר חדרי המגורים בדירה, שטח פתחי החלונות ועוד. על פי חוק מכר דירות, אי עמידה בתקנות הללו, כמוה כאי התאמה בבנייה, כלומר כמוה כיצירת ליקויי בניה”.

•-          מה אומרות התקנות בנוגע לשטחי חדרים וגובהם?

יורם קראוס: “ראשית, התקנות קובעות שבכל דירה חייב להיות לפחות חדר מגורים אחד, ששטחו לפחות 12 מ”ר. בדירת חדר שטח החדר המינימאלי אמור להיות 14 מ”ר. השטח המינימאלי של חדר המגורים, על פי התקות, חייב להיות לפחות 8 מ”ר ורוחבו המינימאלי 260 ס”מ.

- מה אומרות התקנות לגבי מטבח?

יורם קראוס: “השטח המינימאלי של המטבח חייב להיות 6 מ”ר, לפחות ורוחבו 170 ס”מ. כאשר מדובר בדירת חדר אז ניתן להסתפק במטבח קטן יותר, ששיטחו המינימאלי 4.5 מ”ר. אולם, כאשר קיימת פינת אוכל הגובלת במטבח, מרשות התקנות להסתפק במטבח ששטחו המינימאלי יהיה רק  5 מ”ר. אגב, התקנות אינן מתייחסות למטבחים המחוברים לשטחים פתוחים כדוגמת סלון”. 

•-          ואיך צריך לבנות שירותים/מקלחת?

יורם קראוס: “לגבי שירותים אומרות התקנות ששטחן המינימאלי אמור להיות 1.1 מ”ר ורוחב מינימאלי של 80 ס”מ. השטח המינימאלי של חדר האמבטיה צריך להיות לא פחות מ-2.5 מ”ר כאשר רוחבו המינימאלי צריך להיות לא פחות מ-145 ס”מ.

•-          ואם מדובר בחדר אמבטיה שבה יש גם שירותים?

יורם קראוס: “כאשר חדר הרחצה מכיל גם מקלחת ואסלה אז שטחו המינימאלי אמור להיות לא פחות מ- 1.8 מ”ר, כאשר שטחו המינימאלי צריך להיות 0.90 ס”מ”.

•-          מה אומרות התקנות לגבי חלונות בחדרי מגורים?

יורם קראוס: “ראשית, התקנות קובעות שחדרי מגורים ומטבחים חייבים להכיל חלונות הפונים אל החוץ. בחדרי מגורים, שטחו המינימאלי של הלון צריך להיות 8% משטח רצפת החדר. אבל התקנות מתייחסות לשטח הפתח של החלון ולא לשטח הזיגוג, שהוא קטן, לעיתים עד כדי מחצית, משטח הפתח של החלון”.

על המחבר:

יורם קראוס, הוא מייסד ומנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי. החברה פועלת בתחום הבנייה מזה למעלה מ-15 שנים ובין לקוחותיה נמנים ארגונים ומוסדות חשובים בישראל, כמו משרד הביטחון, ארגונים פיננסיים כמו בנקים וחברות ביטוח וחברות היי-טק בינלאומיות, כגון גוגל, סאפ, הוט ועוד. SMS בראשותו של יורם קראוס, פועלת בישראל ובחו”ל ונחשבת כיום לחברה הגדולה בתחומה במרכז הארץ.

מקור המאמר

כל מה שרציתם לדעת על פרצלציה ולא העזתם לשאול

מאת: יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי

“פרצלציה” - הגדרה:

יורם קראוס: “פרצלציה הינה הליך של פורמאלי של חלוקה מחדש של שטח קרקע למספר מגרשים קטנים, כך שלאחר חלוקתם תהיה אפשרות לרשום אותם בטאבו.

“פרצלציה מבוצעת לצורך וניצול יעיל יותר של שטח קרקע מסוים במטרה לפתחו, כדי לאפשר למשל לבנות עליו יותר בתי מגורים מאשר היה אפשר בתוכנית מתאר הקודמת. לדוגמא, שטח מסוים שעל פי תוכנית המתאר הייתה מותר עליו בנייה של בית אחד בלבד, מחולק בהליך הפרצלציה לכמה חלקות קטנות יותר שעל כל אחת מהן ניתן לבנות בית אחד או יותר. על פי רוב, חלק מהקרקע שעברה פרצלציה מופשר ומופקע לצרכי ציבור על מנת לבנות עליו מבני צבור, כבישים, מדרכות, שטחי חניה לרכבים וכד’.

לצורך הדוגמא, כאשר יש לקרקע מסוימת מספר בעלים רשומים, אך אי אפשר לבנות עליה יותר מבית אחד ואז ביצוע פרצלציה מאפשרת השבחה של השטח וחלוקה צודקת של הקרקע בין בעליה”, מסביר יורם קראוס. “יש ומבצעים פרצלציה במסגרת של התחדשות עירונית/מקומית כדי לאפשר לרשות המקומית לנצל את הקרקע לבנייה של מוסדות או דברים אחרים לצרכי הציבור”.

“רהפרצלציה”- הגדרה:  

יורם קראוס: “רפרצלציה” הינו ההליך ההפוך לפרצלציה, שבו מאחדים כמה מגרשים קטנים לחלקת מקרקעין אחת גדולה, על מנת לאפשר פיתוח של השטח במסגרת תוכנית המתאר המקומית”. 

הסכמת הבעלים

יורם קראוס: “החוק מתיר לועדות המקומית לתכנון ובנייה לכפות ביצוע הליך פרצלציה על בעלי קרקע, אשר לדוגמא חוסר ההסכמה ביניהם עוצר תהליך פיתוח שטח הנחוץ לרשות או לתושביו. כאשר ההתארגנות לביצוע הפרצלציה באה מבעלי הקרקע, אז חייבים את הסכמת כל הבעלים הרשומים לצורך איחוד או חלוקה מחדש של החלקה”

עלות הפרצלציה

יורם קראוס: “ביצוע פרצלציה הוא הליך מורכב התלוי בגורמים רבים, כמו מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מקומיות ומחוזיות, משרדי ממשלה וכד’. הוא תלוי גם במשתנים רבים, כמו גודל השטח המדובר, מיקומו וכד’.

“ככלל, אין דין חלקה אחת כדין השנייה. לכן גם אין מחיר אחיד להליך הפרצלציה וקשה להעריך את עלותה.

“אולם, יש אפשרות לבקש לקבל אומדן לפני ביצוע ההליך במשרד השיכון או במנהל מקרקעי ישראל. בשוק יש גם עורכי דין המתמחים בתחום ויכולים לתת הערכה, אבל מדובר בהערכות בלבד”.

מקור המאמר

דברים שיש לבדוק לפני שחותמים על העסקה

מאת:יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי

כמי שהיה מעורב בלא מעט עסקאות של קניה ומכירה של בתים, יש ליורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, כמה עצות היכולות לחסוך לכם כסף רב ולא מעט עוגמת נפש לפני שאתם ותמים על עסקת חייכם.

“אל תתעצלו וגשו לבקר בבית שאתם רוצים לקנות, כמה פעמים, במהלך היום וגם בלילה. כן, גם בלילה אתם יכולים למצוא הפתעות לא נעימות”, אומר יורם קראוס, “כמו תנועת משאיות ערה שלא מתרחשת ביום, שכן טרדן שהחליט להפוך את הלילה ליום ועוד כהנה וכהנה דברים העלולים להפוך את חייכם במקום לגיהינום עלי אדמות.  כנ”ל גם באמצע השבוע כמו גם בסוף השבוע. הישארו במקום זמן מה, ברכב או טיילו בסביבה והשקיפו ושמעו מה קורה מסביב ומה מתרחש בשכונה”.

1. “הדברים שלעיל נכונים שבעתיים כשמדובר בבית פרטי, מה שמכונה “צמוד קרקע”. בבית כזה חשובה לכם הגינה והנוף הנשקף מסביבת הבית. אין תחליף להתרשמות ישירה ובלתי אמצעית בסביבת הבית שאתם עומדים לקנות” מדגיש יורם קראוס.

 תבדקו אם אין לידכם סטודיו לחצוצרה, לדוגמא, שעושה זאת דווקא בשבת אחה”צ,   או שהשכן ממול פותח מוסך מתחת לבית בדיוק ביום שישי אחה”צ”.

1. ” דבר נוסף וחשוב שמומלץ לבדוק”, ממשיך קראוס, “היא לאן פונים החלונות ודלתות היציאה של הבית. האם השטח הסמוך לא משמש כמגרש לאמבטיות של משאיות, הפורקות ומעמיסות אותם ב-2 בלילה?  והאם הדשא שמול חלונכם לא משמש כמגרש הכדורגל המועדף לכל חובבי הספורט בשכונה. אומר זאת פעם ועוד פעם, מדגיש יורם קראוס, “אלה דברים שניתן לגלות רק אם מבקרים כמה וכמה פעמים בסביבת הבית ובשעות שונות”.
2. “לא פחות חשוב”, אומר יורם קראוס, “לבדוק את כיווני האוויר בבית. תכנון נכון של כיווני האוויר יכול לחסוך לכם הרבה כסף של אנרגיה המושקעת בחימום ובקירור, וגם לעשות את החיים בבית לנעימים ונוחים או מיוזעים ומטרידים”.

“בסוף אי אפשר מבלי לציין את הדברים שכולם יודעים אך לפעמים בסערת היום ובלחץ העניינים - נשכחים, מסכם יורם קראוס, “בדקו אם הכל בבית תואם את מה שכתוב במפרט הטכני, והכי חשוב: האם שטח הבית תואם לשטח הנקוב בנסח הטאבו. אל תתביישו להביא מטר למדידה או לספור בלטות במידה ושכחתם אותו במגירה. בדקו האם המתווך/הקבלן/המוכר לא כללו שטחים ציבוריים, מחסנים או שטחים משותפים בשטח הבית הנקוב. זה אמנם נשמע כמובן מאליו, אבל גם המובן מאליו עלול להישכח”.

מקור המאמר

יורם קראוס, מנכ”ל חברת SMS, שהיה מעורב בלא מעט פרויקטים ירוקים, עונה על שאלותיכם ומגיש כמה טיפים ירוקים שכדאי לכם ליישם

- שלום יורם קראוס, אנחנו מאוד רוצים לבנות את ביתנו החדש כך שיהיה ירוק למהדרין, מה עלינו לעשות? 

יורם קראוס: “דבר ראשון יש לזכור כי הבנייה הירוקה מתחילה עוד לפני שהנחתם את הבלוק הראשון. כלומר, בנייה ירוקה מתחילה כבר בשלב התכנון. כך שאם אתם עומדים לבנות בית חדש, אל תסתפקו בניירות ששרטט לכם האדריכל,  גשו לשטח, , העבירו כמה שעות באתר הבנייה עליו יבנה ביתכם. רק אחרי שהעברתם שם כמה שעות טובות, גם ביום אך גם בערב ובלילה, רק אז חיזרו לאדריכל ולשולחן השרטוטים”.

•-          מה אנו אמורים בדיוק לבדוק בשטח?

יורם קראוס: “התשובה פשוטה: אתם יוצאים לשטח כדי להכיר את הסביבה בצורה ישירה ובלתי אמצעית, כדי לחוש את הטבע שמסביב, לראות ולחוש איך הוא משפיע על הסביבה ואיך הדברים משתלבים בה.

•-          אתה יכול קצת לפרט יותר?

יורם קראוס:”אין בעיה - בזמן שאתם בשטח, הביטו טוב על כיון מסלול השמש מעל מה שיהיה ביתכם החדש. שימו לב באיזה כיוון היא זורחת ואיך היא שוקעת ותוך כדי כך על מה בדיוק היא מצילה והיכן השטח שנשאר כל הזמן חשוף לה, הרגישו את הרוח הנושבת ונסו לזהות את כיוון הבריזה.  כל זה כדי לעזור לכם לחשוב איך לנצל בצורה מרבית את האור הטבעי ואת אנרגיית השמש - כך שהבית יוצב בכיוון הנכון,  שהפתחים והחלונות של החדרים בהם אתם שוהים רוב היום יפנו לשמש ויעזרו לחסוך באנרגיה של התאורה, שחדר השינה, לדוגמא, יוצב במקום המוצל ביותר במהלך היום והסלון היכן שהשמש ניצבת במלוא הדרה”.

•-          אלו עוד אלמנטים ירוקים מומלץ להתקין?

יורם קראוס:”אכן יש עוד כמה אלמנטים חשובים, כמו מערכת מיזוג שמאפשרות לכם לחמם ולקרר כל חדר בנפרד, כדי שלא תיאלצו למזג חדרים שאיש אינו נמצא בהם. דוד שמש הוא עוד אלמנט שכזה, חסכמים על הברזים וגם בידוד יעיל של צנרת הולכת המים מחוץ לבית”. 

•-          מה לגבי חומרי בנייה ירוקים?

יורם קראוס:”אתם יכולים לחפש חומרי בנייה ידידותיים יותר לסביבה. תוכלו לברר עליהם במשרד להגנת הסביבה, במכון התקנים או אצל אדריכלים וקבלנים המתמחים בבנייה ירוקה. בנוסף, שימוש בצבעים בהירים יכול לחסוך לכם הרבה בעלויות התאורה, הן בצבע החיצוני של הבית והן בצביעת פנים החדרים.

“גם מחזור חומרי בנייה יכול להפוך אתכם ירוקים למהדרין. כמו שימוש בכמה שיותר באביזרים מיד-שנייה, כמו חלונות, דלתות וכד’. זה אולי דורש קצת ידע ומומחיות בנושא, אבל לא צריך לפחד מזה והתוצאה יכולה להיות מראה רטרו קלאסי, שלא תגיעו אליו בשום צורת בנייה אחרת.

•-          איפה ניתן למצוא כאלה אביזרים יד שנייה?

יורם קראוס: “שוקי פשפשים יכולים להיות התחלה טובה. כדאי גם לפתוח עיניים ולבדוק בערמות פסולת בניין שאנשים השליכו בעת שיפוץ וגם תתפלאו כמה דברים חברים שלכם שומרים במחסן - רק תתחילו לחפש ותופתעו כמה דברים שתמצאו…”

מקור המאמר

  מנכ”ל חברת SMS  לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, מסביר מה חשוב לבדוק, להכין ולקבל ביום קבלת המפתח לדירה החדשה  

“אחד הימים החשובים בחייכם מגיע - יום קבלת המפתח לדירה החדשה שקניתם/בניתם, ועם כל ההתרגשות והמתח, כדי שלא תיהרס החגיגה הגדולה, יש כמה דברים שממש לא כדאי לשכוח”, מסביר יורם קראוס, מי שהקים את חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי ומשמש כיום כמנכ”ל החברה, הגדולה בחברות הניהול במרכז הארץ. 

“ראשית, קיים מסמך הנקרא “פרוטוקול כניסה”. זהו מסמך חשוב, המפרט את מצב הדירה בזמן קבלתה ושאותו אתם אמורים לערוך יחד עם הקבלן ביום קבלת המפתח. זהו המסמך שלאורו תמשיכו את “הרומן” שלכם עם הקבלן שבנה לכם את הדירה ומה שלא ייכתב בו, לא יקבל התייחסות בעתיד או שתידרש מלחמת עולם כדי להכניסו במועד מאוחר יותר. לקבלן, מהצד השני, משמש פרוטוקול הכניסה, כאישור לכך שהוא ביצע את עבודתו כמדרש, וכי הקונה קיבל את הדירה לשביעות רצונו, פרט כמובן לדברים שייכתבו בו”. 

• - מה אמור להכיל פרוטקול הכניסה?

יורם קראוס: “בפרוטוקל הכניסה אתם אמורים לפרט את כל הליקויים הנראים לעין, כמו: מרצפות פגומות, ברזים לא תקינים, כיור עקום וכל פגם אחר שלא בוצע לשביעות רצונכם על פי התכנון המקורי של הדירה. חשוב לזכור, שפרוטוקל הכניסה יוכל לשמש אתכם במידה ותגיעו למצב שבו תחליטו להגיש תביעה נגד הקבלן”.  

• - איך זה אמור להתבצע - פשוט לעבור על הדירה ולנסות לראות את הליקויים?

יורם קראוס: “לא הייתי ממליץ לכם לנסות ולמצוא את הליקויים לבדכם, אלא אם כן אתם אנשי מקצוע בתחום הבנייה. לעתים, קיימים בדירה ליקויים שלאדם רגיל קשה להבחין בהם או שהוא לא מודע לכך שמדובר בליקוי המנוגד לתקן. לכן, אני תמיד ממליץ להיעזר בבעל מקצוע הבקי בתחום, שייתן חוות דעת בכתב המפרטת את הליקויים ושאותה תעבירו לקבלן והיא תהווה את הבסיס לפרוטוקול הכניסה.

• - מה ההבדל בין פרוטוקול הכניסה למפרט הטכני?

יורם קראוס: “המפרט הטכני הוא רשימה של המוצרים שהובטחו לכם בעת חתימת ההסכם לרכישת הדירה. יש בו התייחסות מפורטת מאוד למוצרים הקיימים בדירה, כמו: אביזרי אינסטלציה, חשמל, אלומיניום, נגרות וכד’, אבל רק למוצרים עצמם - אין בו התייחסות לענייני ולליקויי הבנייה עצמה המפורטים, לעומת זאת, בפרוטוקול הכניסה”.

• - מה עוד חשוב לבדוק?

יורם קראוס: “את אישורי החיבור למים ולחשמל, הנקראים “טופס 4″. זהו האישור של העירייה או של הרשות המקומית, על כך שהקבלן ביצע את כל תנאי ההיתר, ועל-פי החוק אסור להיכנס לדירה לפני שהקבלן מקבל טופס 4.
- מה לגבי מסמך אחריות?

יורם קראוס: “עבור רוב העבודות קיימת אחריות של שנה, הנקראת “שנת הבדק”, וזאת בהתאם לחוק מכר דירות. בתום השנה הדייר צריך להעביר לקבלן רשימה של כל הליקויים, והקבלן מחויב לטפל בהם ולתקנם. לרכיבים מסוימים של הבניין קיימת אחריות של שנתיים, כמו צנרת  ויש גם אחריות לשבע שנים, כמו לחיפוי חיצוני”.

“דבר אחרון ולא פחות חשוב”, מוסיף יורם קראוס, “הוא לא לשכוח את “מכתב החרגה”. זהו אישור של הבנק המאשר שאין עוד שעבוד על הדירה שרכשתם, במצבים בהם הקבלן משעבד את הקרקע והבניין לטובת בנק. חשוב לדרוש את מכתב ההחרגה מהקבלן ולקבלו כנגד החזרת ערבויות המכר של הבנק שקיבלתם בזמנו מהקבלן”.